36氪 香港买房，起价500万的中产退路
保守又审慎的内地中产们在香港看到了重新配置资产的机会。
顺流而下的选择
为了凑够560万港币的首付，江苏人吴清玉经过了一场精密的计算。
一个中国境内居民每人每年的最高外汇额度是5万美元，这还远远不够。人民币兑港币，潜在的办法有很多，杠杆、效率和风险同在的比特币交易，房产中介口中语焉不详的保险渠道，再不济还有坊间方法，内地买名表，香港转手卖，前提是愿意承担汇率和税费损失。
当然，最安全又直接的一种，是人肉背现金——在出入境大厅，一名旅客最多可携带2万人民币现钞。没有别的要求，唯一需要的是耐心。着急的话，人海战术倒是一个超级加倍的方法，在过去，拖家带口十几号亲友带现钞一同入港的例子并不少见。
吴清玉看了一眼日历，现在是2023年10月，香港楼市“撤辣”的风声越来越紧，中介告诉她，港府极有可能在来年初放出消息，一定要尽快。
时间只有不到150天。吴清玉刚来香港两年，积蓄不多，家中存款几乎都在内地，除去找香港亲友凑钱，她自己能做的，就是把人力搬运发挥到极致，一点一点把内地的钱挪到香港。
她计算过，自己一周最多可以去3次深圳——取钱，过海关，上高铁，回香港，150天，21周，64次，128万人民币，约合139万港币。
今年2月28日，香港“全面撤辣”政策落地，港府不再压抑楼市以及外来需求。“辣招”在香港往往映射一种带有强制性、必要性的政策或举措。这个词与香港楼市扯上关系，最早可以追溯到2010年，彼时香港面临的命题是，如何掐灭新一轮炒楼之风的兴起，避免97年楼市疯狂又崩盘的悲剧重现。在这种背景下，香港出了“辣招”，即针对房产买卖采取特别的三大类印花税措施。
14年过去，直到今年2月28日，香港特区政府财政司宣布撤销所有楼市“辣招”，外界称这一举动为“撤辣”。在撤辣的背面，香港如今面临的是住宅物业交投量的大幅萎缩，中原地产曾经统计过，香港去年的住宅成交量只有2000多宗，和1997年相比，减少了接近10倍。
有中介向36氪总结过，“撤辣”带给一个非香港永久居民的利好——300万以下的住宅，只需要缴付100元印花税。至于300万以上，以5千万为例，一个内地买家相较于撤辣前，可省下537.5万税费。
大量内地买家涌入香港买房，深圳看房团大巴车直通香港，甚至有中介公司组织了“普通话专组”专门对接内地客户。香港中介陈超告诉36氪，自己就接待了一个大额投资客订单，一个内地买家一口气买下某小区25层的所有住宅，一共10套，平米均价在26万港币，总金额近亿港币。
只是除去少量阔绰的投资客，在香港买房的内地买家们，到底是谁？
据多位香港中介向36氪证实，此次跟随“撤辣”买房的内地人，大多去年就开始持续观望，他们多数已经通过高才、优才获得香港身份，只是并未期满取得永居权。
经历一场漫长搬运后，撤辣第二天，吴清玉迅速下定了一套总价1400万港币的住宅，此时距离她取得香港永居权还有5年，赶在第二天买房，原因无他，“就是怕房子涨价”。
长居深圳的周香香在3月初，跟随看房团，在启德（中环外的第二个香港CBD）当场押注了100万港币的支票看房，准备拿下维港汇一套总价1900万港币的住宅。还有一年，她的永居权才正式生效。
只用了2天，北京人马丁已经顺利往返京港，买了一套总价500多万港币的住宅，面积不大，只有30平方米不到。抵达香港的当天，马丁和妻子带着行李箱，直达售楼处，当场落定香港珑碧楼盘最后一套住宅。
区别于其他的投资，在这场内地奔赴香港买房的行为中，一个有意思的节点是，在2月28日全面撤辣前，港府已经针对高才、优才实施“先免后征”，即先免去买家印花税和新住宅印花税，如果未能如期在7年后取得香港永居权，再追补税款。
这也意味着，对于高才、优才这批人群而言，属于他们的“全面撤辣”早在去年10月就发生了。香港已经为他们单独预留了一个狭小的开口。
然而，尽管拥有优先选择权，在“全面撤辣”前，香港楼市并未取得这批最早赴港的内地中产精英的信任。
数据足以佐证，直到2024年1月，香港私人住宅售价依旧萎靡，指数跌至306.4点，已经连续下降9个月，是2016年10月以来最低。一位在去年通过高才身份入港工作的女士告诉36氪，去年香港楼市持续下行，她身边多数高才、优才，一般会选择先租房，并不会着急买房。
内地中产显露出了相当的理性。美元资产、低位入手、买涨不买跌，直到确认香港住宅具备优质资产的资格，中产才露出了他们的果决。
“全球通货膨胀与货币贬值几乎不可避免，如果你的银行卡只有几十万，作用还不明显，如果是数百万、千万甚至以上，再碰上房价下跌，你的资产实际每天都在流失，不亏钱都算好事了。”马丁跳过了那些关于中产消费降级的常见焦虑，向我讲述了一种最真实的现状。
他们都流露出了一个当下典型的中产命题，在内地房产普遍贬值，缺乏好的投资手段的当下，还能如何配置自己的资产？是否要分散资产，以求风险对冲？
撤辣之后的香港楼市让中产们重新看到了一种分散的可能性。某种程度上，就像最初选择在去年的香港抢人大战中，锚定一个香港身份，他们都在为自己博取一个备选。
房子再也难以承担那些投机和狂热的欲望，相反，中产们保守、审慎、理性，这是个人的选择，也是一种顺流而下的必然。
攥住优质资产
人类学家豪道斯·魏斯在《我们从未中产过》一书中，曾经表达过一种观点，即中产阶级的“居中”本身就暗示了空间的存在。他们有时被形容为一个雄心勃勃的群体，被触手可及的成功所牵引；有时又被形容为一个缺乏安全感的群体，时时陷入对坠落的恐惧。
——“延迟满足，牺牲部分消费以备将来之需，承担负债资产带来的风险与义务，投资教育、培训、房产、储蓄计划和养老金，这些都是中产阶级跃升和防止坠落的策略。”
中介陈超告诉36氪，香港这批楼市交易里，最受内地买家欢迎的楼盘是500-800万港币之间，近地铁、有校网的30-40平米小户型，它们的优势很明确，好上车，高保值。
许多例子可以验证，香港九龙半岛长沙湾的Belgravia Place就是具备上述画像的典型楼盘，在社交媒体上，Belgravia Place售楼间的火爆流传甚广，人们把电梯间挤得水泄不通，一度再现香港楼市曾经的辉煌。它也是香港全面撤辣后的首个“日光盘”，首批开放的138套房源收到了超过4400个意向登记，开卖4小时售罄。
北京人马丁购买的珑碧小区，也是这次最火爆的小区之一。用马丁的话说，珑碧是全港校网最多的一个楼盘，自己购买就是看中了它的校网属性。
在香港，校网决定了一个拥有香港身份的适龄孩子，未来就读公立学校的资格。换句话说，校网多大，框定的港校范围就有多大，孩子拥有的可能性就越大。
买房下定前，马丁在北京已经拥有三套房产，其中一套是西城“老破小”。去年，马丁一直在做两手准备，挂卖老破小，同时寻找新的学区房替换。
他对比过一套北京和香港房产，对孩子“上学”的最大性价比。西城虽然是北京甚至全中国学区资源的高地，但香港公立高中考生，走的是DSE（俗称“香港高考”）途径，不仅能够避开激烈的高考竞争，直接参与内地高校申报，同时在国外大学的申请上也拥有优势。
直到今天，房产往往占据中国家庭资产最大比例。作为多套房家庭，这些年，马丁一直在反复评估自己名下的资产，清理那些摇摇欲坠的，握住那些安全长期的，找寻那些保值升值的。“老破小在学区价值下滑的同时，还得面临房龄高和改善腾退的风险。不优质的资产一定要早做打算，攥在手里的，只能是优质资产。”他说。
在中国，面对户籍、教育、医疗与房产深度绑定的现实，中产们对资产的考量天然就“深思熟虑”。有趣的是，这种趋势似乎越来越提前了，当马丁已经对香港校网了如指掌，他人生中的第一个孩子，还有一个月才待出生。
几乎所有在香港买房的人都会提到，自己看中了高租售比的优势。香港平均租售比在3%-4%，在香港，一套不到30平米的房子，租金过2万港币并不少见。
尤其当这套房子，还在校网内。土地供需和高昂薪水一直是推动香港租金的始作俑者，这已经不是什么秘密，但香港校网内的租金还是高得惊人。这背后存在一个有意思的因素，香港租售同权，只要有香港身份，租房和买房一样，都能享受校网内同等的升学待遇。陈超就接触过不少从内地奔赴香港租房的陪读妈妈，“有人甚至宁愿承受每月超6万港币的房租，只为让孩子在香港上学”。
而在去年，高才优才的大量涌入，也迅速推升了香港房屋租赁需求。相比香港房地产陷入的长期低迷，租赁市场却逆向回暖，去年12月，《香港物业报告》显示，全港私人住宅租金指数10月报186.3点，该指数已经连升9月——某种程度上，这也再度验证在撤辣之前，来港的中产精英们起初选择租房，而不是买房。
当租房供不应求，香港房东完全能决定，自己究竟要把房子租给谁。吴清玉还记得，自己当时就是从三名候选者中脱颖而出，才成功租下了目前居住的这套房子。
在租房前，一个香港房东将会衡量你的三个指标，什么工作？收入如何？存款多少？它们分别对应着一个租客的社会地位、消费水平和资产的健康程度。如果对方是一个毫无收入的学生，跳出了指标框架之外，香港房东的选择是，租房可以，必须年付。
“我当时有一张平时闲置的副卡，拉了一个存款证明，里头有十几万港币。还有我的收入证明，那时候我虽然在实习，但每个月收入也超过了2万港币。房东要看到你每个月有固定进账，才会租给你。”吴清玉说。
安放那些钱
除去自住、教育和租售比的考虑，对于一些更有余力的高才优才来说，在香港买房，更像是没有投资手段下，一个最稳妥的出手机会。
周香香用一句最直接的话，解释了自己买房的原因——相对于内地的政策强度，香港房子全球投资、美元交易，未来暴涨和暴跌都比较难。她在深圳有多套房产，对香港学区也没有多强烈的渴望，对她来说，这是一个手头有余钱，在大宗房产里，一个多元化、合理配置的机会。
这次买房前，周香香足足观察了香港楼市一年之久，眼睁睁看到香港房价跌至2017年低位，又等到3月全面撤辣，确保了最佳入场时机才决定出手。
在过去，她曾经亲眼目睹过深圳房价疯狂的年代，有朋友甚至愿意把身家全数抵押，不停贷款买房，宁愿刀口舔血，也要赌注高杠杆带来的利益。到了现在，周香香已经在提前告诉自己在上中学的孩子，资产配置需要20%是高风险，50%是低风险，剩下才是房产。
面对合适的资产，周香香一直敏锐又果断。周香香上次在深圳买房，就在不久前。当天，中介给她拨了一个电话，提到附近有个成熟片区的二手房正在出手，价格也合适。吃过晚饭后，她和丈夫去看房，不到三小时，全款买下一套上千万的房子。
如今她买房的原则是，只用闲钱，从不贷款，全款拿下。
周香香观察过，除了几位还在币圈游走的朋友，这些年身边有钱人关心的话题，早就从投融资转移到了鸡娃身上，除非有合适的出手机会，对房子的热情也大大减少。相比寄希望于一个个波动、震荡又未知的经济周期，投资孩子，或许是一种可预见的、有反馈的回报——尽管鸡娃被外界评价为一种中国式的过度期待，但无可否认，它依旧是一个维持阶级属性，甚至实现阶级跃升的重要手段。
对于周香香来说，人生的下一个命题，是如何给孩子托起一个几乎完美的教育。大儿子今年13岁，就读于一所顶尖国际学校，每年的开销超过40万，周香香已经在对比QS100强高校的人文、地理、学科优势，未来，大儿子的计划大概率也在欧美。
至于香港的房子，如果有可能，周香香准备留给小儿子，做一个额外的上学备选。”实在不行，还可以留给孙子上学的那一天。“她说。
事实上，学会如何分散手中的钱，这个课题并不只属于一线城市买家。在这次买房热潮中，二三线城市的买家同样在关注香港的投资机会。
耗费150天人肉搬钱的吴清玉，就来自江苏一个三线城市，她是家中独女，本科毕业后，父母已经在对她的未来进行打算。吴清玉的父母是典型的浙江创一代，做贸易起家，这个家庭也正在面临一个最常见的代际交替问题，当你的二代决定拥有自己的人生，手中那些流动的钱，究竟要放在哪里？
吴清玉说，她的父母对投资的态度非常谨慎，他们更相信不动产的价值，而不是风险投资带来的回报，“我们曾经考虑过，要不要在英国或者日本买房，后来觉得实在太远，不保险。”相对于不熟悉的境外，香港是一个很好的缓冲板。
有时候，相对于中产的谨慎，一些豪横的县城买家，讲究的反倒更多是体面。吴超曾经接待过一些来自内地的县城老板，他们对香港房子的定位是，相比投资价值，更需要一个体面的“会所”。校网不重要，位置不考虑，需要的是别墅、大海与门廊前的草坪——一个TVB港剧里，经典的富人住宅形象。
香港从不缺任何宏大之词的加注，撇去那些老生常谈的股市、豪门和娱乐圈，霓虹灯或许是最能代表人与香港关系的物品。一根玻璃管在1000摄氏度的火上高温灼烧，烘烤到足够柔软，注入气体通电后，汇聚千千万万，就形成了香港世界闻名的灯河。
曾经，没有人不想成为香港霓虹灯河的一部分，他们期待着香港的热烈馈赠，又小心维持着自己的光芒。
在巨大的人口吸引力下，这座城市也拥有全球最昂贵的房价。直到2023年，香港已经连续8年蝉联“全球房价最高城市”榜首。香港也拥有极致紧张的土地供需，当750万人口生活在这座国际都市，却只能挤在6.9%的土地上生活，房子已经不仅是一处居所，它关联着生存空间、社会地位，甚至是个人尊严。
许多内地人决定来香港买房的时候，起初都会感到一股强烈的反差，这里不讲究朝向，没有河景、海景之分，有关香港“笼屋”的传说更是屡见不鲜。用中介陈超的话说，每天早起晚归，明天的路还一片未知，谁会在乎头顶的太阳？
人们为了前途来到香港，又必须服从它的规则。高楼窄长密集，如果想看到天空，请把头颅从窗口伸出去，然后用力抬头。
但现在，香港的命题变成了留人。换句话说，香港从未这么主动过。过去两年里，香港流失了14万劳动人口，自2020年7月1日到2022年底，香港居民经机场离港的净移出数目超过40万人，流向了新加坡、英国、加拿大、美国等地。
甚至有人因为移民不惜降价卖房，马丁还记得，自己的一位北京朋友，年初买下了一套香港的千万住宅，房主已经移民加拿大，着急周转，甚至等不到撤辣带来的上涨机会，宁可降价400万出售。
36氪曾在去年报道过，伴随着中国内地创投美元基金向人民币基金主导转移，发生在港股的IPO事件正在逐年减少，金融曾经是香港最大的支柱产业，如今却无可避免地在迈向下坡路。这也意味着一种深深的错位——在抢人大战中，香港的高才优才们主要来自于金融和互联网领域，香港既渴望人才，又无力提供足够的、有吸引力的岗位。
马丁的主要业务就是负责港险和香港身份的协助办理。他告诉36氪，从去年开始，许多内地中产找到他咨询高才优才申请，他们多数在内地已经有相当稳定的工作，比如医生、大学教授、国企员工，“希望能保留内地工作的同时，申请香港身份作为一个备选。”
这背后，是来自中产深深的不确定性。一个例子是，香港保险开始在内地中产群体中走红。周香香从事香港保险多年，她还记得，港险经历了两个阶段的变化。2013年左右，大量内地中产直奔香港购买重疾保障险，一人两三万美金，他们的目标极其精准，香港平均寿命高，意味着保费便宜，美元赔付，又能分散货币风险，用简单的话来说——有病拿钱，没病储蓄。
到了今天，港险再度走红，但中产的需求却发生了变化。2023年全年，内地访客赴港投保的个人人寿保险新增保单保费约590亿元，较2022年飙涨逾27倍。一个值得注意的数据是，与往年相比，储蓄型保险比保障型保险更受青睐，各占6成与4成——在过去，这个数据是4成与6成。
“往年香港储蓄险不太被看好，它偏理财属性、保费高、又需要长期持有，同时回本时间也长，过去投资环境好的时候，我买个好房子就能翻倍收益，何苦要买储蓄险？”周香香说。
时移世易，人们再买储蓄险，看中的是美元资产的多元配置，是利率的稳妥，是对长期的偏向，换句话说，资金的安全性已经胜过一切。
某种程度上，房产和保险一样，香港如今承接他们的，是一种保守而安全的退路。
而全面撤辣，正让这条“退路”变得更加通畅。从2022年底高才通推出后，截至2024年2月，香港累计来港人才总数已经超过10万。对于港府来说，如何让高才、优才们和香港实现深度绑定，才是接下来的重点。
这也是为什么有分析师并不看好香港在全面撤辣后的房价走向——目前香港房价和利率仍在高位，如果香港金融行业依旧不景气，服务业收入较低又难以吸纳高端人才，人口持续少进多出，香港房价未来两年或许还有下跌的可能性。
一个例子是，撤辣后，香港房地产商并没有对一手住宅实行加价。这背后，是地产商对香港楼市长期交易的隐忧，香港楼市还面临极高的库存压力，没有人敢在此刻涨价。截止2023年底，香港楼盘的库存量已达2.03万套，达到20年以来的新高，潜在新盘也创了历史新高，达10.9万个单位。
而这些忧虑也传导到了香港中介身上，吴清玉注意到，尽管撤辣后香港房源如此抢手，中介依旧大方地给出了“回佣”。在香港，成交低迷时，为了刺激买家交易，中介会从地产商所给的代理佣金中，不惜让利一部分给买家。
我问中介陈超，既然外界预测房价短期内还有下跌的可能性，为什么不选择继续观望？
他给了我一个非常直接的答案——在这里生存的每一个人，都被房子鞭打过，因为楼市，他们见证过暴富的神话，个体命运的翻转。所有人都知道，今天不买房，明天就是小居室，再等下去只剩开放式，这是刻在肌肉记忆里的痛楚。
（李小霞对本文亦有贡献；除马丁外，文中皆为化名）
做一下总结：
在香港楼市"撤辣"后,内地中产开始大量涌入香港购房。
他们主要有以下几个特点:
一 大多已经通过高才、优才计划获得香港身份,但还未取得永居权
为了凑够首付,他们采取各种方式将内地资金转移到香港,如比特币交易、保险渠道等
他们更青睐500-800万港币之间的30-40平米小户型,主要考虑好上车和高保值
他们关注香港的校网资源,希望为孩子提供更好的教育机会
二 内地中产购房的动机主要有两个:
分散资产,规避内地房产贬值和通胀风险
为孩子寻找更好的教育资源,如香港的公立高中考试(DSE)和内地高校申报渠道
三 这些内地中产表现出相当的理性和谨慎,不会轻易买入,而是会先观望一段时间,直到确认香港楼市具备优质资产的资格后才会下定决心
总的来说,内地中产正在利用香港楼市"撤辣"的机会,谨慎地配置资产,为自己和孩子寻找更好的发展机会
他们的购房行为反映了当前中国中产阶层面临的一些现实困境和应对策略
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